Logement : la loi Duflot vue par les professionnels

Encadrement des loyers, garantie universelle contre les impayés, plafonnement des frais d’agence figurent parmi les principaux éléments du projet de loi de la ministre du Logement, discuté à la rentrée. Les professionnels s’inquiètent de certaines mesures. Gilles Cécère et Jean Chavot relaient les préoccupations de la FNAIM.

Encadrement des loyers

Dans 28 agglomérations parmi lesquelles Lyon, Marseille, Montpellier ou encore la région parisienne, un encadrement des loyers est mis en place. Ceux-ci ne pourront dépasser 20 % du loyer médian de référence, défini chaque année par le préfet. Pour les contrats de location existant, cette disposition s'applique aussi au moment du renouvellement du bail. Il en va de même pour les propriétaires dont les loyers sont de plus de 30 % inférieur à ce montant moyen. Le projet de loi prévoit une exception si des travaux importants ont été exécutés.

Gilles Cécère et Jean Chavot de la FNAIM :
- "Un mécanise existe déjà : l'Indice de référence des loyers (IRL). Ce problème se pose surtout à Paris où l'on trouve des chambres de bonne à plus de 30 euros le m2. A Lyon, on a actuellement de la vacance. Dans certains secteurs, on est en train de baisser les loyers. Cette mesure est donc perverse et inutile, elle va faire croire aux locataires que les loyers peuvent s'effondrer alors que la loi de l'offre et de la demande joue pleinement son jeu. Le dispositif instauré par cette nouvelle loi est pernicieux car il créé un très net déséquilibre entre les locataires et les propriétaires. Ce qui serait dommageable : ce serait de décourager les propriétaires de louer, sinon personne ne va y trouver son compte".

►Plafonnement des frais d'agence

Les frais d'agence seront plafonnés à un mois de loyer. Désormais, c'est le bailleur qui prend en charge tous les frais de mise en location du bien, tandis que l'état des lieux et la rédaction du bail sont à la charge partagée entre le propriétaire et du locataire.

Gilles Cécère et Jean Chavot de la FNAIM :
-"A Paris, les frais de location, c'est à peu près un mois pour le locataire et un mois pour le propriétaire. Mais ce n'est pas du tout le cas à Lyon où ils ne représentent que 10 à 15 % du loyer annuel. Demain, ces honoraires d'intermédiation seront entièrement à la charge du propriétaire alors que le service rendu l'est tant pour le propriétaire que le pour le locataire. Il ne faut pas monter les uns contre les autres. Les locataires sont autant nos clients que les propriétaires.

Comme la totalité de ces honoraires ne pourront pas être intégralement demandés aux propriétaires, qui va payer le marketing, l'agencement de nos vitrines, les frais de publication d'annonces et le salaire des personnes qui font visiter ? En vérité, on va devoir réduire nos coûts et licencier. On pourrait perdre 10 000 emplois sur l'ensemble du territoire. Notre rôle, c'est de mettre en relation les gens. Avec cette loi, les clients vont avoir du mal à trouver des professionnels pour leur faire visiter des appartements. Le grand perdant sera celui qui cherche à se loger".

►Une garantie universelle contre les impayés

Une garantie universelle des loyers est instaurée, financée à parts égales entre le propriétaire et le locataire. Cette sécurité sociale du logement couvre les impayés et les dégradations non couvertes par la caution.

Gilles Cécère et Jean Chavot de la FNAIM :
-"A la FNAIM, nous avons depuis 30 ans ce type d'assurance : Versalis garantit les loyers impayés et les détériorations immobilières. Cette nouvelle mesure imaginée par la ministre est une usine à gaz qui va déresponsabiliser le locataire. Cela peut pousser au vice de savoir que si je ne paie pas mon loyer, une compagnie d'assurance avec la garantie de l'Etat va le payer à ma place. Cela va aussi entraîner une augmentation des copropriétés dégradées car si les loyers ne sont payés, les charges d'entretien ne le seront pas non plus.

Nous avons aujourd'hui 90 000 sinistres par an, et il faut savoir qu'il faut des mois voire des années pour récupérer les sommes impayés ou le remboursement des dégradations. En effet, à la première année, seul un tiers des sinistres sont résolus. Avec cette mesure, on va passer à plus de 100 000 sinistres par an. Je vais vous dire ce qu'il va se passer : au bout de trois ou quatre ans, les contentieux vont s'accumuler et la garantie publique va être submergée. La prime d'assurance qui ressemble beaucoup à une taxe sera augmentée et l'on aura alors instauré un nouvel impôt".

►Encadrement des vendeurs de listes locatives

Répondant à une demande des professionnels, un conseil supérieur de gestion immobilière est mis en place. Un code de déontologie est aussi instauré. Les marchants de listes n'ont qu'à bien se tenir : ils ne pourront désormais proposer que des biens dont ils ont un mandat exclusif.

Gilles Cécère et Jean Chavot de la FNAIM :
- "A la FNAIM, nous nous sommes toujours elevés contre les pratiques des marchants de liste et nous ne les acceptons pas dans nos rangs. Nous avons créé notre code d'éthique et de déontologie il y a 8 ans valable pour tous nos adhérents, c'est-à-dire 12 000 cabinets. Maintenant, 30 000 professionnels seront sur le même pied d'égalité, que ce soit dans la transaction, la location ou les copropriétés.

Aujourd'hui, n'importe qui peut aller sur Internet - par exemple sur le Bon Coin - récupérer des annonces et vendre la liste 300 euros. C'est de l'escroquerie ! Grâce à cette disposition, c'est un gros coup de frein donné à ces pratiques. Les clients n'appelleront plus des propriétaires qui leur répondront que le bien est déjà loué depuis longtemps. Pour nous, c'est positif".

►Pratiques des syndics

Les pratiques des syndics sont aussi mieux encadrées, avec une forfaitisation de certains actes.

Gilles Cécère et Jean Chavot de la FNAIM :
-"Qu'est-ce qui coûte cher, aujourd'hui aux propriétaires ? Ce sont par exemple ces 40 pages de convocation aux assemblées générales de copropriétés envoyées par recommandées, ainsi que les 40 autres envoyées chaque année pour le compte-rendu. Pourquoi ne pas les envoyer par mail ? Ca représente 6 ou 7 % de charges en moins. Ce qui nous gêne, c'est que cette liste de tâches variables sera définie par décret. Aujourd'hui, elles sont regroupées sous le terme de "prestations particulières", avec un montant variable d'une copropriété à l'autre, d'un cabinet à un autre. Demain, cette somme sera fixe et certaines tâches seront tarifées. Ca ne profitera pas aux clients vertueux. C'est comme dans un hôtel : si je paie un forfait tout compris et que je ne profite pas de tous les services qui y sont associés, je suis perdant ! Dans le cas d'un forfait, il y a toujours un perdant et un gagnant. Du coup, les syndics devront substantiellement augmenter leurs honoraires de base pour compenser la perte d'honoraires sur prestations particulières et les clients vont y perdre en transparence".

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